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Das neue Gebäudeenergiegesetz trat am 01. November 2020 in Kraft und führt das Energieeinspargesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen.

Mit dem Inkrafttreten des GEG sind die vorherigen „Energiegesetzte“ außer Kraft, wobei die bisherigen Regelungen aber fortgeführt werden und somit wenig Auswirkungen auf die Praxis haben. Ziel des GEG ist ein möglichst sparsamer Einsatz von Energie in Gebäuden einschließlich einer zunehmenden Nutzung erneuerbarer Energien. Die Vorgaben für Neubauten haben sich allerdings nicht verändert. Das Mindestniveau der EnEV hat weiterhin seine Gültigkeit. Die Anforderungen sollen jedoch im Jahr 2023 überprüft werden. Denn bis 2050 soll in Deutschland ein nahezu „klimaneutraler Gebäudebestand“ realisiert werden.

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Praxisrelevante Neuerungen für Immobilieneigentümer, Verkäufer und Makler sind:

Ölheizungen und veraltete Heizkessel

Für Bestandsimmobilien ergeben sich aus dem neuen Gesetz keine Verschärfungen bei den energetischen Vorgaben für Sanierungsmaßnahmen. Neu ist lediglich ein Betriebsverbot für bestimmte Heizkessel (§ 72 GEG) und eine Vorschrift, die den Einbau von Ölheizungen in Bestands- und Neubauten ab 2026 verbietet, es sei denn, es handelt sich um eine hybride Anlage, die einen Teil der Wärmeversorgung über erneuerbare Energien sicherstellt oder ein Anschluss an das Gasnetz- oder Fernwärmenetz nicht möglich ist. Bestehende Öl- oder Gasheizungen dürfen weiter betrieben werden. Nur wenn sie vor dem 1. Januar 1991 installiert wurden, dürfen sie grundsätzlich nicht mehr betrieben werden.

Dämmung der obersten Geschossdecke

§ 47 des GEG sagt aus, dass die oberste Geschossdecke oder das darüber liegende Dach gedämmt werden muss. Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht ausgesetzt. Sollte das Gebäude jedoch verkauft werden, muss der neue Eigentümer die Dämmung durchführen.

Dämmung der Rohrleitungen

In unbeheizten Räumen, wie z. B. dem Keller müssen bisher ungedämmte Warmwasserleitungen und Heizungsleitungen gedämmt werden (§ 71 GEG).
Sollten die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden, so können die Maßnahmen ausbleiben oder abgeschwächt durchgeführt werden.

Die genannten Sanierungspflichten gelten auch für Erben einer Immobilie.

Erben einer Immobilie haben dieselben Pflichten wie ein Käufer eines Hauses. Dies gilt auch, wenn die Immobilienerben bereits vorher im geerbten Haus gewohnt haben. Somit gibt es keine Ausnahme für die Sanierungspflicht.
Hierfür hat der neue Eigentümer 2 Jahre Zeit, gerechnet ab Eigentumsübergang.

Verpflichtende Energieberatung für Käufer

Beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses hat der Käufer die Pflicht, ein Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer ausstellungsberechtigten Person zu führen sofern dieses Gespräch kostenlos angeboten wird (§ 80 Abs. 4 Satz 6). Für den Fall des Versäumnisses sieht das Gesetz keine Sanktion vor, sodass die Pflicht nicht mehr als ein milder Appell ist.

Informationspflicht durch Energieausweis

Die Vorlagepflicht eines gültigen Energieausweises bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung soll nach dem GEG nicht nur für Verkäufer oder Vermieter, sondern auch für Immobilienmakler bestehen (§ 80). Wie bisher muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Darüber hinaus müssen bereits in Immobilieninseraten die Pflichtangaben (§ 87) aus dem Energieausweis aufgeführt werden, und zwar auch dann, wenn diese Inserate von einem Makler erstellt werden. Fehlen diese Angaben oder der Ausweis wird nicht unaufgefordert vorgelegt, drohen Abmahnungen und Bußgelder bis zu 15.000,00 €.

Wird bei den Angaben im Energieausweis geschummelt, droht im schlimmsten Fall sogar eine Rückabwicklung des Immobilienverkaufs.

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Verkauf und Vermietung von Immobilien: Die 2 Formen des Energieausweises

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem Energieverbrauch. Grundlage für ihn ist der gemessene und dokumentierte Energieverbrauch der Bewohner in den letzten drei Jahren. Wenn der Bauantrag für das Wohngebäude allerdings vordem 01.11.1977 gestellt wurde und dieses Haus weniger als fünf Wohneinheiten hat, wird, sofern das Objekt nicht unter eine Sonderregelung fällt, ein Bedarfsausweis ausgestellt.

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis erfordert eine umfassende Analyse des Gebäudes. Anhand von Aspekten wie Qualität und Dämmwirkung der Gebäudehülle, der Außenwände, Decken und Fenster werden die Wärmeverluste berechnet. Auch die Heizungsanlage und andere technische Elemente fließen in die Bewertung ein. Auf diese Weise ermittelt man den Energiebedarf des gesamten Objektes. Dieser wird auf die jeweilige Einheit (Wohnung) umgelegt.



Ein gültiger Energieausweis kann nur von Fachleuten mit speziellen Ausbildungen und Qualifikationen erstellt werden.

Damit Sie rechtlich immer auf der sicheren Seite sind

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Eckhardt Immobilien arbeitet mit erfahrenen Profis, damit Sie einen vorschriftsmäßigen Energieausweis erhalten. Wenn Sie uns einen Alleinauftrag erteilen, erstellen wir (falls nicht bereits vorhanden) Ihren Energieausweis kostenlos.
Natürlich achten wir in allen Phasen des Verkaufs darauf, dass auch die anderen Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt sind.